Ngân hàng đã "bắt thóp" được bất động sản ??

Thị trường bất động sản (BĐS) trong những tháng đầu năm 2016 đã phải hứng chịu một cú sốc lớn: khả năng sẽ bị siết tín dụng rất cao, đồng nghĩa cắt đứt nguồn cung cơ bản, dẫn đến thị trường bị đóng băng trở lại. Một viễn cảnh “đen tối” sau một năm giao dịch sôi động!

Nguồn cơn này xuất phát từ dự thảo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhằm sửa đổi Thông tư 36 có hiệu lực trước đó một năm. Cụ thể, Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Trong đó, tại khoản 5, Điều 17 quy định: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: Ngân hàng thương mại 60%; chi nhánh ngân hàng nước ngoài 60%... và xếp “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” vào “nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%”. Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù chỉ mới triển khai thực hiện nhưng đã có tác động rất tích cực, góp phần giúp cho nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS phục hồi và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh trong năm 2015.

Nhưng một năm sau, NHNN đưa ra dự thảo mới: điều chỉnh tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống còn 40%; của tổ chức tín dụng phi ngân hàng từ 200% xuống còn 80%; nâng hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS lên 250%. So sánh quy định cũ và dự thảo mới, chắc chắn các nguồn vốn đổ vào BĐS sẽ giảm mạnh. Các doanh nghiệp BĐS lo lắng sẽ đối mặt với thời kỳ khó khăn trở lại.

Từ câu chuyện của Thông tư 36, có thể khái quát mô hình hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam như sau: khi mở van tín dụng thì thị trường ấm, thắt lại thì đóng băng ngay lập tức. Một minh chứng khác, năm 2007 thị trường BĐS “sốt”, xuất phát từ nguyên nhân tăng trưởng tín dụng mạnh nhất từ xưa tới nay, lên đến 51%. Nhưng ngay sau đó, khi lạm phát gia tăng mạnh, nguồn cung tín dụng bị chặn lại, lãi suất cho vay có thời điểm lên tới 22%, thị trường lập tức đóng băng! Và việc siết van tín dụng này đã dẫn đến sự “đổ vỡ” của hàng loạt doanh nghiệp BĐS, hàng trăm dự án dang dở, trở thành gánh nặng của nền kinh tế, hiện nay vẫn chưa có lối thoát.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM, thị trường BĐS nước ta phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn: nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn cũng có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Tóm lại, lâu nay việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS chỉ dừng lại ở giải pháp tình thế: muốn thị trường ấm thì mở van tín dụng, siết lại thì thị trường đứng yên! Ngay cả nỗ lực định hướng thị trường phát triển ổn định, hướng đến nhu cầu người ở thật cũng không thể thực thi. Thống kê mới nhất của một cơ quan chức năng cho thấy, năm 2007 thị trường sốt nóng, giới đầu cơ áp đảo chiếm đến 70%, năm 2015 thị trường sôi động, giới đầu cơ chiếm 15%!

Suy cho cùng, cho tới thời điểm này chúng ta chưa có giải pháp tính kế lâu dài, làm thế nào để thị trường BĐS phát triển bền vững, không lệ thuộc quá sâu vào tín dụng ngân hàng? Bước vào hội nhập sâu rộng, đòi hỏi chúng ta phải gấp rút hoàn thiện đồng bộ với sự phát triển của thế giới, phải có các kênh dẫn vốn khác như các quỹ đầu tư (kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm), quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán...

Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh BĐS là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn, phải có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn có lãi suất thấp hơn lãi suất vay ngắn hạn như nhiều nước đã thực thi. Mặt khác, cần sớm thành lập một cơ quan chuyên trách quản lý về BĐS, trong đó đặc trách về nhà ở xã hội cho người nghèo, thu nhập thấp đô thị, tránh tình trạng thị trường phát triển lệch pha như hiện nay!