Lướt
qua sơ bộ qua một vài thống kê của các tổ chức uy tín trên thị trường bất động
sản có thể thấy quy mô thị trường căn hộ đã có sự tăng trưởng mạnh về số lượng kể
từ năm 2015. Bầu không khí của thị trường như được đốt nóng qua số lượng căn hộ
được tiêu thụ với một con số “không tưởng” tại các buổi lễ mở bán chật ních người
mua nhà. Song bên cạnh đó, vẫn còn không ít người đang quan ngại sự tăng trưởng
nóng của phân khúc căn hộ đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho này.
Số
lượng căn hộ giao dịch tăng mạnh
Nếu nhìn vào báo cáo của các
công ty nghiên cứu thị trường, và nếu tạm chấp nhận sự chênh lệch về số liệu,
thì có thể thấy thị trường căn hộ đang có những chuyển biến tích cực trong mấy
quí liên tiếp vừa qua. Chỉ tính riêng trong quí 1-2016 đã có thêm khoảng 8.000 căn
hộ được chào bán ra thị trường, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước, theo số liệu
nghiên cứu thị trường của Công ty CBRE Việt Nam. Còn theo Công ty Savills Việt
Nam, tổng nguồn cung thị trường căn hộ hiện nay vào khoảng 37.400 căn, tăng 82%
so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo sẽ có khoảng 67.600 căn hộ nữa gia nhập thị
trường từ quí 2-2016 đến 2018.
Và cũng đã lâu rồi thị trường
mới thấy lại cảnh bốc thăm mua nhà, thậm chí có dự án căn hộ (không tiện nêu
tên) người mua nhà đã đánh nhau chảy máu đầu chỉ vì giành nhau căn hộ có vị trí
đẹp hay người mua nhà phải thức từ 1h sáng để xếp hàng chờ tới lượt mua nhà.
Không ít người tự hỏi, người
mua nhà hiện nay là ai? Điều gì khiến nhiều người đổ xô đến các dự án? Phải
chăng đây là thời điểm những người có nhu cầu nên mua thay vì thuê nhà để ở?
Hay đây đang là cuộc chơi của những người mua đầu cơ?
Thật ra, nhiều chủ đầu tư
bán được hàng một phần là nhờ chính sách bán hàng của họ đã kích thích sức mua
thị trường. Mỗi dự án mỗi cách tính, nhưng hầu hết đều có điểm chung là cố gắng chỉ cho người mua nhà thấy họ sẽ được
gì khi mua nhà.
Chẳng hạn, tại dự án Him Lam
Chợ Lớn (quận 6, TPHCM) của Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam, khách
hàng chỉ thanh toán 50% là được nhận nhà hoàn thiện để ở, phần còn lại được trả
chậm trong ba năm không lãi suất. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án này còn cam kết sẽ
thuê lại căn hộ với giá từ 12-15 triệu đồng/tháng trong hai năm, tính ra người
mua sẽ có khoản thu nhập từ 288-360 triệu đồng.
Còn tại dự án The Sun Avenue
(quận 2, TPHCM) của tập đoàn Novaland, khách hàng, trong thời gian đợi bàn giao
nhà, được ở miễn phí tại khu căn hộ Lexington Residence (cũng ở quận 2) trong
24 tháng. Ai không muốn tham gia chương trình “sống thử” tại khu căn hộ
Lexington Residence có thể trừ trực tiếp số tiền theo chương trình đó vào giá
mua căn hộ The Sun Avenue. Ngoài ra, người mua có thể chọn phương thức thanh
toán mỗi tháng 1% giá trị hợp đồng trong 64 tháng và được chủ đầu tư tài trợ
lãi suất vay 0% cho đến khi nhận bàn giao nhà.
Tương tự, tại dự án The
Golden Star của Công ty Hưng Lộc Phát, người mua căn hộ đóng trước 30% (khoảng
500 triệu đồng), phần còn lại thanh toán linh hoạt cho đến khi nhận nhà dự kiến
vào quí 1-2018. Để thuyết phục khách hàng, công ty này tính toán, sau khi nhận
nhà mà người mua chưa có nhu cầu ở ngay có thể cho thuê lại căn hộ với giá thị
trường khoảng 7-10 triệu đồng/tháng. Nếu lấy số tiền này để thanh toán cho chủ
đầu tư thì mỗi tháng khách hàng chỉ phải bỏ tiền túi từ 1-5 triệu đồng.
Ở một góc độ nào đó, các
chương trình bán hàng của các chủ đầu tư đang tạo ra cơ hội cho những người có
nhu cầu mua nhà để ở. Bên cạnh giá bán, điều quan trọng không kém đối với người
mua nhà là phương thức thanh toán. Điều này đã thoáng hơn rất nhiều so với trước
đây. Hơn nữa, các chủ đầu tư cũng đã phải suy nghĩ, tính toán để tạo tính thanh
khoản cho dự án của mình.
Nhưng
chưa bền vững
Điều khiến nhiều người quan
tâm hiện nay là, có vẻ như thị trường căn hộ đang lặp lại những gì đã khiến nó
bị tê liệt khi các giao dịch tập trung khá nhiều vào phân khúc cao cấp. Nghiên
cứu của CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường đã tiêu thụ khoảng 9.000 căn hộ
trong quí 1 vừa qua, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Xét về cơ cấu căn hộ
bán, phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 41%, theo sát sau là phân
khúc trung cấp (39%).
Hiệp hội Bất động sản TPHCM
(HoREA) bày tỏ quan ngại, cho rằng bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản
thành phố đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn. Ngay từ năm 2015, thị trường đã có
dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. Số lượng nhà đầu tư
kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại, chiếm khoảng 15%
giao dịch. Giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng trên dưới 15%
so với năm 2014.
Theo HoREA, thị trường bất động
sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng nhưng chưa vững chắc. Sự
phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải
quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người
có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Song, một thực trạng hiện nay là nguồn
cung nhà ở trên dưới một tỉ đồng/căn lại không nhiều, và nhìn chung trên thị
trường cũng “hiếm có” chủ đầu tư nào mặn mòi với phân khúc thị trường này
Cùng nhận định, chuyên gia
kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng yếu tố mang tính quyết định cho thị trường tăng
trưởng không diễn ra như mong muốn. Năm 2010-2011, lúc thị trường đóng băng,
nhiều người cho rằng phải phát triển phân khúc nhà trung cấp, bình dân dành cho
những người có nhu cầu thật, chứ không phải cho người đầu cơ. Mong muốn lúc đó
là, đối tượng mua nhà là những người có nguồn thu ổn định, đặc biệt là những
người trẻ. “Nhưng những gì đang diễn ra cho thấy, thị trường đang quay về phân
khúc cao cấp, người mua mang tính đầu cơ hơn là mua để ở”, ông Hiển nhận định.
Giống như một số người khác,
ông Hiển cũng cho rằng cách một số chủ đầu tư bán hàng hiện nay “hơi lạ”, người
mua bị các yếu tố khác chi phối chứ không phải vì nhu cầu. Hình thức bán hàng
cam kết lợi nhuận trở nên phổ biến trên thị trường. Trong bối cảnh lãi suất tiền
gởi ngân hàng chỉ 7% và đô la Mỹ 0%, nhiều người dễ bị thuyết phục với viễn cảnh
mua một căn hộ hoặc biệt thự vừa bảo toàn vốn mà lợi nhuận còn hơn cả lãi suất
ngân hàng. “Chẳng có hình thức kinh doanh nào dám đảo bảo như vậy. Phải chăng
người mua nhà đang đóng tiền trước cho số tiền họ sẽ lãnh trong tương lai?”,
ông Hiển đặt vấn đề.
Bên cạnh những người mua có
nhu cầu thật, theo ông Hiển, các yếu tố thiếu bền vững của thị trường bất động
sản trước đây đang xuất hiện trở lại. Đó là nhóm mua nhà đầu cơ, mua đi bán lại
kiếm lời; người mua nhà vẫn dựa vào vốn vay ngân hàng, và nguồn cung căn hộ
tăng mạnh, trong đó xuất hiện nhiều căn hộ cao cấp. Nhiều khả năng trong quí
3-2016, các ngân hàng thiếu vốn sẽ hạn chế cho vay bất động sản, lãi suất tăng
cao sẽ làm thị trường chững lại. Với những hạn chế đó, không loại trừ khả năng
thị trường bất động sản sẽ bị thu hẹp và “lạnh” trong thời gian tới.
(Theo TBKTSG)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét