Đâu là "thủ phạm" chính làm tăng giá nhà đất trên thị trường hiện nay ?

Có một thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay giá nhà đất tăng không chỉ vì giá nhân công, nguyên vật liệu, sắt, thép, xi măng tăng, nhu cầu nhà ở… tăng, mà còn nhiều chi phí khác. Mà trong đó, thủ tục hành chính ở các cơ quan chức năng nhiêu khê, kéo dài cũng gián tiếp đẩy giá thành sản phẩm của doanh nghiệp bị đội lên, và cuối cùng người mua nhà phải lãnh đủ mọi khoản tăng phi lý này.

Khách hàng là người cuối cùng chịu gánh nặng

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) là đơn vị từng có rất nhiều kiến nghị để cải thiện thủ tục hành chính. Theo một lãnh đạo của HoREA, việc thủ tục chậm trễ sẽ khiến doanh nghiệp bị đọng vốn, doanh nghiệp sẽ chịu thêm chi phí vốn, chi phí quản trị và mất đi cơ hội kinh doanh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết: “Hiện nay mỗi một dự án phải chịu những thủ tục khác nhau và đi từ những cấp thấp nhất cho đến cao nhất. Mỗi nơi thụ lý có thể kéo dài từ 2 - 3 tháng. Thủ tục để đầu tư xây dựng dự án hiện nay rất nhiêu khê, ít có dự án nào mà hoàn thành trong vòng 2 - 3 năm”.

“Doanh nghiệp có thể dự trù được thời gian thi công là từ 2 - 3 năm, nhưng thời gian để làm thủ tục thì doanh nghiệp không thể lường trước được. Như vậy, tất cả những lãi vay đó doanh nghiệp đều cộng dồn vô giá thành, tất cả đều đổ lên người mua nhà” - ông Đực nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng, khó có thể thống kê được con số cụ thể việc thủ tục chậm sẽ đội giá lên bao nhiêu. Nhưng chậm từ 6 tháng tới 1 năm, thì vô tình chi phí sẽ tăng lên là 1 - 2%/tổng giá căn hộ. Người mua nhà mua theo giá bán, chứ không mua theo giá thành.

“Chủ đầu tư không lên được kế hoạch thời gian bao lâu để xin được giấy phép xây dựng căn hộ. Vô tình doanh nghiệp phải chịu 2 loại chi phí. Thứ nhất là chi phí đồng vốn bỏ ra: tiền mua đất chiếm 20% tổng giá trị đầu tư dự án, 1 tháng trôi qua doanh nghiệp phải mất khoảng 0,8%.

Thứ 2 là chi phí cơ hội. Ví dụ chủ đầu tư làm ra một sản phẩm, dự kiến năm 2016 sẽ bán, nhưng do thủ tục có nhiều yếu tố kéo dài phải qua năm 2017, thì thời gian đó, thị trường phân khúc ấy không còn giá trị nữa, doanh nghiệp mất đi chi phí cơ hội (nếu không làm sẽ mất đi lợi nhuận, doanh nghiệp phải chờ thêm 1-2 năm nữa khi phân khúc đó phù hợp với thị trường lúc đó doanh nghiệp mới bán được)” - ông Quang phân tích.

Nhiều ách tắc thủ tục hành chính cần tháo gỡ

Từ thực tế hoạt động của công ty, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng: “Trong vòng mấy năm nay, thủ tục hành chính trong ngành xây dựng càng ngày càng tăng lên chứ không hề thấy giảm đi. Chuyện giảm thủ tục hành chính, chúng ta đã nói mãi đến chán ngán. Ảnh hưởng nặng nề nhất kéo theo là về lãi vay ngân hàng. Doanh nghiệp nào cũng phải vay ngân hàng để đầu tư dự án. Trong khi đó lãi suất hiện nay thấp nhất cũng khoảng 10%/1 năm”.

Ông Bùi Hữu Phúc, Giám đốc CTCP Thương mại Phú Nhuận, đơn cử một dự án của công ty, đã trình Sở Tài nguyên - Môi trường xin được định giá tiền sử dụng đất, nhưng đến nay đã hơn 7 tháng vẫn chưa nhận được quyết định phê duyệt giá trị tiền sử dụng đất. Kéo theo đó, việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đối với Nhà nước và bổ sung hồ sơ xin cấp phép xây dựng bị đình trệ.

Không chỉ việc định giá về nộp tiền sử dụng đất mà việc khấu trừ tiền sử dụng đất trong thẩm định giá cũng bị ách tắc. Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa nêu ví dụ: “Doanh nghiệp đền bù 10 triệu/1 m2 có chứng từ đầy đủ, nhưng khi bên thẩm định giá lại khấu trừ tiền mà doanh nghiệp đã đền bù sẽ là một con số nào đó mà doanh nghiệp cũng không ước lượng được, có thể là 7 triệu, có thể là 8 triệu”.

“Thủ tục hành chính phải là con số tuyệt đối chứ không phải con số tương đối. Tức là cái gì cũng phải chính xác, chứ không thể nào mà ước lượng là bao nhiêu. Ví dụ là thời gian 1 tháng thì phải là 1 tháng xong hoặc có thể ngắn hơn hoặc dài hơn, nhưng phải là con số cụ thể. Việc nộp tiền sử dụng đất cũng vậy, phải là một con số cụ thể thì doanh nghiệp rất dễ xử lý. Doanh nghiệp thực sự muốn có thể dự trù được, để kế hoạch của mình không còn mung lung. Chứ không thể bán ra cũng không biết sẽ lời lỗ bao nhiêu” - ông Quang chia sẻ.

Về vấn đề này, HoREA cũng đã kiến nghị về lâu dài nên nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% - 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Để người dân được sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý không chỉ là bài toán nỗ lực  một phía của doanh nghiệp mà còn rất cần sự chung tay cải cách thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan.