Thị trường kém minh bạch, vốn FDI đầu tư vào BĐS giảm mạnh

Theo nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam có dấu hiệu sụt giảm trong thời gian gần đây, trong đó có nguyên nhân nhưng quan trọng nhất đó là do thị trường BĐS chưa được minh bạch.

Mặc dù số vốn FDI rót vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) Việt Nam những năm gần đây thường xếp vị trí khá cao trong danh mục các lĩnh vực thu hút FDI, song theo nhiều chuyên gia, số vốn đầu tư này còn khiêm tốn so với tiềm năng bất động sản Việt Nam.

Tỷ lệ vốn FDI vào BĐS suy giảm

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), quý I/2016, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 2 với 11 dự án cấp mới, tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 239,78 triệu USD, chiếm gần 6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Còn tính chung cả năm 2015, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ ba về thu hút vốn FDI vào Việt Nam, với 34 dự án đầu tư mới và 12 lượt dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,39 tỷ USD chiếm 10,5% tổng vốn đầu tư.

Quý I năm ngoái, vốn FDI vào BĐS cũng đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 202,93 triệu USD, chiếm 11% tổng vốn đầu tư. So với mức vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS trong Quý I/2015, quý đầu năm nay, lượng vốn này có tăng (+36,85 triệu USD) nhưng lại giảm về tỷ lệ trong tổng vốn đăng ký đầu tư (giảm từ 11% xuống còn 6%). Vốn FDI vào BĐS quý I 2016 cũng thấp hơn nhiều so với Quý I/2014 (tổng vốn đăng ký 288,3 triệu USD, chiếm 8,6% tổng vốn đầu tư).

Các chuyên gia đánh giá lĩnh vực BĐS Việt Nam rất có tiềm năng thu hút đầu tư, dòng vốn FDI cũng rất quan trọng đối với thị trường BĐS đầy tiềm năng này. Nhưng thực tế lượng vốn FDI đổ vào BĐS còn rất khiêm tốn. Có rất nhiều nguyên nhân, trong đó tâm lý nhà đầu tư chưa thực sự tin tưởng thị trường là rất quan trọng.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Công ty CBRE, cho rằng dù lượng vốn FDI vào Việt Nam khá nhiều và đã có những tác động tích cực nhất định, nhưng vốn vào BĐS còn ít vì nhà đầu tư nước ngoài thường đầu tư vào doanh nghiệp được niêm yết trên sàn chứng khoán. Họ cho rằng doanh nghiệp đó đạt chuẩn mực nhất định trong quản trị doanh nghiệp. Trong khi đó, đa số các doanh nghiệp BĐS Việt Nam lại chưa được niêm yết trên sàn chứng khoán.

Một điểm quan trọng nữa, theo bà An, với nhà đầu tư nước ngoài, khi tham gia đầu tư vào một thị trường nào đó, điểm đầu tiên họ quan tâm là tính minh bạch của thị trường, bên cạnh khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận. Còn thị trường BĐS Việt Nam lại bị đánh giá là chưa thực sự minh bạch.

Thị trường minh bạch, thu hút vốn FDI sẽ tăng

Liên quan đến việc chứng khóa hóa BĐS, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá: Luồng vốn từ thị trường chứng khoán cho đầu tư vào thị trường BĐS chủ yếu thông qua niêm yết cổ phiếu của các doanh nghiệp đầu tư BĐS. Hình thức niêm yết và bán cổ phiếu này chỉ mang lại hiệu quả cho các chủ đầu tư của các tập đoàn lớn, có thương hiệu, có chữ tín trên thương trường. Các hình thức khác của quá trình chứng khoán hóa BĐS vẫn chưa được tiếp nhận trên thực tế của Việt Nam.

Trong khi đó, theo ông Võ, vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam đã tăng đáng kể từ năm 2007. Sau đó, trong giai đoạn 2009 - 2013 thị trường BĐS rơi vào trầm lắng nên vốn FDI vào thị trường BĐS vẫn có tỷ trọng cao trong đăng ký nhưng thực hiện không nhiều. Trong 2 năm gần đây, vốn FDI trong thực hiện đầu tư vào BĐS đã tăng lên ở mức khoảng 30% tổng vốn FDI thực hiện.

Một tín hiệu tích cực đối với việc thu hút vốn đầu tư  vào BĐS được ông Võ dẫn chứng là: Hệ thống pháp luật điều chỉnh vốn đầu tư của các nhà đầu tư trong nước và vốn FDI được thực hiện theo Luật Đầu tư thống nhất được Quốc hội thông qua vào năm 2005 và 2014. Đến nay, Luật Đầu tư thống nhất và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện đã thể hiện được tính phù hợp với luật pháp của các nước tiến bộ khác, gần như không còn vướng mắc gì đáng kể trong thực hiện vốn đầu tư. Như thế, từng bước, luồng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng mạnh với tiềm năng vốn cao.

Còn bà Nguyễn Hoài An vẫn băn khoăn: Thị trường BĐS hiện nay bị chi phối bởi các chủ đầu tư và nhà đầu tư trong nước. Rào cản lớn nhất để vốn FDI vào BĐS là nhà đầu tư còn quan ngại tính minh bạch trong vận hành, giao dịch bất động sản ở nước ta. Đồng thời, hàng loạt yếu tố luôn được các nhà đầu tư quan tâm là: hiệu quả đầu tư, thị trường, tài sản niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng, cơ sở dữ liệu về thị trường… Nhưng những yếu tố này ở nước ta chưa được làm tốt và chưa đủ thuyết phục nhà đầu tư.

Dẫu vậy, bà An đánh giá “gần đây, nhiều động thái chính sách và thị trường cho thấy tính minh bạch đang được cải thiện. Khi thị trường được minh bạch hơn thì dòng vốn FDI vào BĐS sẽ tăng trở lại”